【保险行研】保险公司发展养老社区策略分析（案例精析）

一、泰康人寿

近年来，泰康大规模布局医疗健康产业，其愿景是建设以保险为核心，出生、教育、医疗、投资、意外、养老、临终关怀等产业为辅助的健康网络，为客户提供“从摇篮到天堂”的闭环一体化服务。

在医疗产业领域，泰康在三个层面进行了布局：一是与知名大医院进行合作，二是在养老社区内自建康复医院；三是参股收购医院、参与大型公立医院改制。

2015年9月，泰康战略投资南京仙林鼓楼医院；2016年，“泰康医师”计划启动，从海内外公开招募储备临床科室主任、学科带头人等核心医疗骨干，建立了高层次人才储备库；2018年6月，斥资20.62亿元，将拜博口腔51.56%的股权收入囊中；2018年11月，与美国西奈山医院共同签署长期合作协议，揭牌成为美国西奈山附属医院；2019年，与武汉市政府共同发起200亿规模的大健康产业基金、拟斥资200亿在光谷南大健康产业园选址建设泰康大健康产业园；同年10月，泰康所拥有的第二家医院——泰康同济（武汉）医院也将揭牌开业。

养老社区是泰康布局医养产业的一个重要板块。以已经开业的四家养老社区为例，北京燕园总投资54亿元、上海申园总投资43亿元、广州粤园斥资20亿元、成都蜀园投资23亿元，总投资约140亿元，单个养老社区平均投资额度35亿元。而排除北京、上海地块较贵的一线城市，以单个养老社区投资25-35亿规模计算，即将开业的11家养老社区的投资额度将在275亿元-350亿元之间。全部建成后，可提供约2万户养老单元。

在投资建设养老社区方面，泰康人寿的角色定位是：“既要做养老社区的所有者，又要做养老社区的经营者”，将“养老+保险+医疗”相结合。

泰康之家最主要的服务特色是“医养结合”。在社区规划建设过程中，建立了以康复和老年医疗为核心的社区医疗体系：一方面，在养老社区配套建设康复医院，并引入国际标准康复模式和长期照护模式；另一方面，在全国核心城市布局三甲医院和特定病种医院，建立“医联体”，提供集预防保健、疾病治疗、国际转诊、慢病康复、长期护理于一体的闭环整合型医疗保健服务。

除此之外，泰康之家还为住户提供健康档案管理、定期健康评估、体检和疫苗、慢病管理、居家照护等健康管理服务；并为健康、失能（半失能）、失智老人进行了分区和分护理等级管理。

泰康人寿设计了一款“幸福有约”终身养老计划，将购买保险产品与入住养老社区进行挂钩。该计划于2012年4月推出。

根据约定，购买《泰康乐享新生活养老年金保险（分红型）》，若趸交或期交累计10年交纳保费200万元或以上，则每份保单可对应获得1份社区入住资格。

入住泰康养老社区需缴纳入门费、月费，可选择购买乐泰财富卡。入门费是一笔一次性缴纳且可退还的押金，收取标准为20万元/户。月费包括了房屋使用费、居家费用和餐费，根据城市、户型、居住人数有所不同，餐费根据实际就餐情况支付。

自2012年上市至2018年末，泰康“幸福有约”保单购买客户接近7万人，平均每年增速超过50%，据悉其中70%为企业主。泰康养老社区共入住约2400位老人，平均入住率60%，其中北京、上海地区入住率超过90%。

以下为可参考的泰康之家·燕园的入住价格表：

二、合众人寿

合众人寿采用的模式，是用重资产方式投资建设大型养老社区，并结合股权投资的轻资产模式，收购国内外养老社区与机构。

合众优年（武汉）养老企业管理有限责任公司由中发实业集团、合众人寿投资设立，总部设于北京，旗下运营武汉、沈阳、南宁三家养老社区，并还投资收购了国内外共计63家养老社区，与重资产合众优年养老社区实现联动，形成海内外连锁运营。

武汉养老社区毗邻后官湖国家级湿地公园，一期项目建设245亩，可容纳3000名老人入住。社区分为协助照料区（生活自理老人）、综合护理区（半自理，完全不能自理老人）、失智区（失忆老人）。

沈阳养老社区位于国家4A级景区，棋盘山风景区，占地面积近2000亩，一期工程建有房间总数420间，床位近600张。

南宁养老社区位于广西南宁市五象新区龙岗片区，占地面积约200亩，首期建有16栋电梯洋房。社区与毗邻的南宁市邕宁区人民医院（2017年12月底迁入的新院，距离社区直线距离约1000米）建立了绿色救助通道，社区内设有医疗卫生服务站、120急救点。

2017年8月，合众“优年生活”与14家养老机构签约合作，正式启动全国旅居养老业务。这些旅居合作基地分布在山东、江苏、浙江、安徽、湖南、四川、新疆、云南、辽宁、吉林等多个省份，为客户提供包括机构养老生活体验、休闲疗养、旅游观光等一体化旅居养老服务。

另外，合众优年还将与国际养老机构开展合作，将海外成熟养老社区、护理/康复中心的服务标准、运营体系引入了国内的养老项目中，并开通多条优质国际旅居养老线路，让国内的长者享受更多国际化旅居服务。

合众优年最主要的品牌特色是“全球旅居式养老”。其品牌定位是：“居住在家中、生活在社区、照护于机构、乐游在全球”，除养老社区外，还整合了优质旅居康养、度假资源，拓展出老年大学、旅居假日酒店、团体定制疗养、电商平台、委托运营等业务板块，向国际化养老品牌方向稳健迈进。

优年生活也为健康老人、失能失智老人设置了不同的居住与护理分区，共提供9级精细化照护服务，从协助照料服务、护理康复服务到失智照料服务，涵盖老人身体状态不断变化各个时期的所有照护服务。

合众人寿的客户群体定位于中等收入阶层，将社区选址锁定在养老压力较大、收入中等的二线城市，床位数量多。

养老社区的入住资格获取路径包括两种：

即期客户入住：以这种方式入住合众人寿养老社区，首先需要缴纳5万元医疗保障金，每月再缴纳800元租金和1200元服务费，若是两人合租入住则需每人缴纳服务费1000元。

购买保险入住：合众人寿推出了一种全新的养老保险产品形态，将养老社区的实物（房产）与传统的养老保险产品对接，用房产的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。该年金产品交费期限为10年，每年缴纳3万元，老人在70岁后可入住10年；或每年缴纳5万元，老人在70岁后可以终身入住。客户可以选择提取现金收益，也可以选择入住合众养老社区，对客户实现双重保障。

三、中国人寿

近年来，中国人寿明确提出“大资管、大健康、大养老”的发展战略。

在医疗控费、生物制药、医疗设备、医保信息化等领域，其下属的国寿投资公司筹备成立了医养专项产业基金。这是目前国内规模最大的旗舰型大健康产业股权投资基金，已成功投资卫宁科技、信达生物、华大基因、山大地纬、药明康德、迈瑞医疗等大健康领域龙头企业，还与淄博市中心医院、国药租赁就合资设立医院签署协议。

在医养结合战略层面，国寿以“三点一线，四季常青”为布局，为老年人提供夏住苏州、秋住京津、冬住三亚的度假式养老养生生活方式。

苏州雅境养老养生项目是国寿首个签约投资的养生社区，于2018年11月正式揭幕。该项目由中国人寿与美国养老运营管理机构魅力花园（ ）公司联手打造，项目一期占地240亩，为退休后的老年人提供康复疗养、医疗护理等一站式服务。

北京韵境健康管理中心于2017年项目投资落地。除提供养老、养生项目外，还将为社会各界提供从检测到评估再到干预的全面健康管理服务。项目将以三大中心（功能医学中心、未病中心和远程会诊中心）和三个专科（营养科、运动康复科、特色科）为载体。

天津乐境养老养生项目于2014年投资落地。紧邻已开业的空港国际医院（三级甲等）和在建的国际生物肿瘤康复中心，占地110亩，并配套一所二级康复医院。该项目定位高端“康养”，定位以护理为核心，面向有康复、护理、日常照料等刚性需求的老年客户群体提供服务，同时还与国际领先的美国TIRR康复医院合作，主推医养深度融合。

三亚逸境康养项目于2015年正式签约。该项目致力打造集康复疗养、健康管理、休闲度假、乐养生活于一体的热带地区健康养生度假社区，不仅提供健康检测与健康管理服务，还提供养生度假和文化娱乐服务。此外，还将设立名医汇，邀请国内外知名健康专家定期举办健康讲堂及为客户提供健康咨询和诊疗服务。

除此之外，2018年初，国寿首个社区养老项目——深圳福保社区颐康之家正式开业。该项目由国寿与当地政府合作共建，将社区公共服务与养老服务融合，将集中式托养服务和外延式居家上门服务结合，解决了社区长者就近养老的问题。

国寿养老社区的主要服务特色是养老+养生。主要突出四大功能，一是活力养生，二是康复护理，三是分时度假，四是社区养老。其建筑类型多样化，除养老设施外还有度假酒店等。且养老社区的目标客户群体也更加多样化，既可以作老年客户养老之用，也可以用作老中青幼客户休闲、养生，乃至客户回馈活动等。

目前国寿养老社区主要面向购买中国人寿保险产品且保费达一定标准的客户。保费标准方面，国寿要求新客户交纳300万总保费、老客户交纳200万总保费，即可获得养老社区入住资格。客户权益方面，开业未满5年的养老社区，客户可保证入住，超过5年则只能优先入住。

四、太平人寿

太平人寿采取的是自建+第三方合作的战略，轻重资产投资并举，广泛整合资源。重资产投资方面，2014年10月17日，太平人寿投资兴建首个养老社区上海“梧桐人家”养老社区项目，此后，将延续该项目，逐步形成“东南西北中”全国性战略布局。轻资产方面，自2017年开始，甄选第三方养老社区加入太平人寿养老服务体系，逐步搭建起全国的网络式布局。

太平人寿自建的梧桐人家养老社区位于上海浦东的国际医学园区内，周边医院林立，包括国际医学中心、质子重离子医院、肿瘤医院东院等。梧桐人家由太平水印养老企业管理有限公司运营管理，导入了美国水印养老社区公司的专业运营管理经验。项目总占地面积280亩，其中，A地块设高端养老公寓，约1500余套房，B地块拟打造二级康复医院，约计900余个床位，C地块配套商业区。

上海快乐家园项目位于虹桥枢纽，占地面积6.6万平平方米，由6栋养老合院、4栋小高层养老公寓、1栋医疗护理楼以及1栋综合配套楼组成，共计600间公寓，护理楼于2017年8月开业，有198张床位，二级护理院由曙光医院托管。

昆明古滇名城项目毗邻滇池，4个区域1168套公寓已全部开放，康复疗养院有50余张床位，还建有老年大学、美食广场等设施。

宁波星健兰庭项目位于宁波主城内，建有6栋活公寓、1栋护理楼、1栋配套活动中心；共698套养老公寓，178张护理床位。房间以50平和70平米一居室为主，提供日间照料、中医保健、助浴助行、配药购物、搬家维修等服务。

大连一方颐景荟项目是一方集团携手太平养管与太平水印，斥资8 亿元精心打造的国际化健康颐养社区。占地9万平方米，背靠大黑山，面朝30公顷天鹅湖，拥有湿地公园。活力长者公寓共计541间；老年长期照护中心主要针对高龄自理、半自理和护理型老人，设有232张床位；还与与大连医科大学附属第一医院合作设立二级专科康复医院，共设置242张床位。

北京当代时光里项目是太平与当代置业合作运营的高端颐养社区，毗邻顺义医院、顺义中医院等三甲医院。

太平乐享家定位于中高端阶层家庭。为不同人群设置了独立生活、协助生活、失能及失智护理等不同区域，为老人提供不同程度的照护服务。若老人健康状况变化，可迁移至相应的住区。太平乐享家还针对中国老人的生活习惯和喜好，创新性提出“5H”（Home，Hotel， & ，，）服务理念，主打品质生活，与周边社区结合，努力为中国老人创造更体面、更健康、更快乐的长寿生活方式。

太平大部分与养老社区对接的产品为养老年金型产品，保费标准方面，总保费200万元即可获得一个养老社区入住资格。客户可入住自建养老社区，也可入住同等条件的其他合作养老社区

五、招商仁和人寿

招商仁和人寿以前海蛇口自贸片区为基地，依托招商局集团的综合产业链资源优势，采取“统一平台，轻重并举、医养结合”的养老发展策略，立足粤港澳大湾区，逐步布局全国中心城市和宜居地区，致力创建“冬无严寒、夏无酷暑、四季如春”的养老家园，满足客户一体化的候鸟式养老需求。

招商仁和养老产业的发展规划是：立足广东，布局北京（雄安）、广州、深圳、厦门/漳州、杭州、苏州、粤东新城，运营2-3个养老社区，储备3-5个二线省会城市养老用地或项目。

位于广州番禺的仁和颐家·和园是招商仁和人寿的首个养老项目。地处番禺区中心城区高端小区板块，社区内提供健康管理和健康理疗服务，邻近国家三甲医院广州中医药大学祈福医院。社区内还配备专业护理机构——“招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心”。该颐养中心是由招商局旗下城市和园区运营服务商招商蛇口与欧洲专业医养机构法国高利泽联合成立的专业养老护理运营服务公司。

2018年初，招商仁和人寿推出了“仁和颐家”综合养老计划。目前，“仁和颐家综合养老计划”中主要可选择的产品是招商仁和招盈金生年金产品，同一投保人累计应交保费≧200万（不限单张保单），且符合其他申请条件，即可申请入住资格。

六、光大永明人寿

北京光大汇晨养老服务有限公司成立于2007年，以北京、上海为核心纵深全国，已开业运营的养老机构达15家，其中养老公寓9家、旅居式养老公寓2家、北京城区内社区养老驿站4家，同时在养老公寓内配备有2家护理院。

2017年11月，光大永明人寿和光大控股联合推出“光大安心养老计划”，将光大集团旗下两大核心板块进行了对接。

在产品方面，“计划A”通过“保单+养老社区入住权+旅居服务优享权”为客户提前锁定光大养老社区的入住权益，权益人可达6人，包括客户、配偶及双方父母。入住权益包括保证入住权、优先入住权、价格优惠权、体验式入住权。“计划B”包含“保单+旅居服务优享权”，6名权益人无需入住养老社区就可享受旅居养老服务。

七、新华人寿

新华保险在养老产业领域，建设了三个典型项目，形成了城郊结合、南北呼应的多产品养老产业布局。

北京莲花池持续照料型尊享公寓主打护理型养老，以临终关怀、医疗护理为主，建筑面积达2.4万平方米，房间206个，床位约360张，主要服务失能、半失能、失智及高龄可自理的长者。

北京延庆自理活跃型养老社区主打自理型养老，项目总建设用地面积约20万平方米，预计有400多套房间。

海南博鳌养生养老休闲度假社区主打旅居型养老，坐落于琼海市博鳌滨海大道，占地面积约18.5万平方米，共计约2700套养老居住房屋。

此外，从2013年至今，新华保险已先后在西安、武汉、青岛、济南等12个城市建立了12家健康管理中心。

新华家园共分三种户型，保证金从240万元到400余万元不等。其最大特点是推出了“保证金+服务费”的模式，除了一次性缴纳保证金外，每个月还要缴纳最低2800元的服务费。但目前尚未挂钩保险类产品，当住满期限后，所缴的保证金将原额返回住户账户。

八、阳光人寿

阳光颐康（北京）养老服务有限公司成立于2015年11月，由阳光保险与美联亦康共同出资组建，阳光保险占70%股份。阳光颐康的运营由管理方美联亦康主导，阳光保险并不参与，是完全市场化的运作模式。

颐康之家采用轻资产的运营模式，共有五个项目。

北京的两个项目位于天通苑老一区，共14张床位；另一个位于安贞社区的阳光积善养老服务中心，33张床位。这两家机构都是由原居民楼改造。

山东德州的三个项目是贯彻《山东省养老服务业转型升级方案》（鲁民政22好文）的产物，是山东省15个创新养老示范基地之一。项目全部采用公建民营的方式，由政府出资改建，委托养老服务公司管理，打造机构和居家融合的社区养老服务品牌。项目均位于主城区生活聚集区，分别有68张、50张、46张床。

颐康之家面向中等收入人群，床位费在2300-3000元之间；护理费分为4个等级，从1000元至4000元递增；餐费为1000元。收费最高仅为7000余元。

服务对象主要为失能人群，提供一对一的个性化护理服务，与公共资源相结合，提供健康档案、体检、慢病管理、救急等照护。但服务尚未达到国际先进标准。

九、太保寿险

2018年，太平洋寿险在养老产业布局方面动作频频。6月，向其全资子公司太平洋保险养老产业投资公司增资27.81亿；7月，太平洋保险养老产业投资公司宣布拟以40亿元在成都温江建养老社区，主要包括护理院、康养中心、康复医院，成立太保养老养生健康产业私募股权基金公司、太保西南健康管理中心、太保康养培训中心；10月，正式发布养老产业发展规划；11月，召开太平洋保险养老社区综合解决方案发布会，正式推出养老社区及对接保险产品。

在进军养老产业过程中，太平洋寿险选择着重打造“轻资产”模式。即选址市中心、轻资产、小规模、快速复制，以收购和租用城市中心城区现有物业并改建成养老设施为主，同时辅以大型养老社区投资和服务。

公司以“南北呼应、东西并进、全国连锁”的思路，计划在未来3-5年斥资100亿，在东部地区（上海、杭州、南京）、西部地区（成都、大理）、南部地区（广州、珠海、三亚、厦门）、北部地区（青岛）、中部地区（武汉）等城市建设6个城郊型和度假型养老项目、若干个城市型养老项目，8000-1000套高端养老公寓，10000-12000张床位。

太平洋寿险的养老社区特点是对养老市场做了细分，打造覆盖从55-100岁的全年龄段养老社区产品，包括乐养、颐养、康养三大产品线。乐养产品线面向55-69岁的低龄老人，以旅居候鸟式养老业态为主；颐养产品线是面向70-79岁的中龄老人的城郊型产品，以健康活力养老业态为主；康养产品线是面向80岁以上的高龄老人的城市型养护产品，以康复护理业态为主。形成了完整的养老服务链条。

目前，成都温江区医学城以及云南大理项目已完成投资，推进中的拟投资项目还包括杭州、上海普陀。

太平洋人寿养老社区的运营模式是采用战略合作的方式，与法国欧葆庭养老康复集团共同成立子公司，以打造国际化的养老照护服务体系。

太平洋保险的营销策略，也是购买一定额度的保险产品即可锁定数十年后养老社区的入住资格。相关获取规则如下：

资料来源：太平洋保险养老社区综合解决方案发布会十、中国平安

2012年9月23日，中国平安总投资170亿元、总建筑面积约150万平方米的首个“养生养老综合服务社区”落地浙江省桐乡市。该项目由平安不动产公司负责，资金来自集团的自有资金（待项目运作成熟后不排除引入第三方资金），不涉及保险资金。

桐乡平安养生养老综合服务社区选择“租赁+出售”的盈利模式。即与商业地产一样，可以进行产权的买卖。项目以“安悦生活”为核心理念，融合会员型养老公寓、产权型亲情社区、度假休闲等三大类产品线，其中会员型养老公寓建筑面积30万平方米，由平安不动产自持经营，只租不售。

平安养老社区三大创新内容包括：

一是打造“全龄化”养老。通过会员型养老公寓结合产权型亲子养老产品，让老年人和子女生活在同一个社区，各取所需，共享天伦之乐。

二是提供全配套服务。以养老服务为核心，强调国际专业团队运营，提供八大服务模块，包括健康服务、护理服务、医疗服务、膳食服务、康娱服务、管家服务等，形成全配套社区。

三是力推“一站式”养老。在整个社区中配置亲自型养老公寓、非护理型养老公寓、半护理型养老公寓一站式的养老模式。

在护理、物业等方面，社区内部全套医疗体系的建设由瑞金医院提供，一期养老公寓由三星生命保险株式会社进行管理运营，后续平安还将引进耀华国际学校、国际级酒店品牌、大型健身会所、大型商业和养身会所等诸多品牌。

十一、恒大人寿

恒大养生谷项目是恒大集团下子公司——恒大人寿与恒大健康共同合作，借助集团雄厚的资本实力和房地产开发能力，以3.05亿平米的土地储备量搭建的养老社区项目。

项目包括四大园区，颐养园主打养生养老，长乐园主打文化养老，康益园主打强身健体，亲子园主打亲子天伦。同时，还整合恒大国际医联体，配套健康管理，全年龄段客户都可入住。

“恒享福”养老保险计划对接产品的总保费标准是150万元，入住押金为每人3万元。

十二、人保寿险

在2015年5月的客户服务节上，人保寿险首次提出养老社区概念。据悉，首个养老社区“人保人家颐园”将在大连落地。

人保寿险主要以“保险保单+入住确认函”为销售模式，先后对接公司“美好赢家”、“惠民福寿”、“安享人生”、“至尊人生”等多种保障型保险产品，将保险产品和养老社区结合。

据了解，目前人保寿险已不再推进养老社区营销。